2023年，北京住宅市场展现出新的变化和趋势。随着政策端持续释放改善信号，市场需求逐步释放，市场逐渐企稳向好。在供求关系上，房地产市场在2023年里，由卖方市场主导走向了买卖双方的基本平衡。
为了更好地反映市场的真实情况，北京链家市场研究院针对2023年的诸多变化，深入分析北京住宅市场的供求关系、需求结构、政策环境以及购房者的年龄和预算分布，旨在为潜在购房者提供有价值的参考信息。
需求获支持 月供不变首付最多可降一成
2023年，调整优化房地产政策，成了贯穿全年的主旋律。一系列包括房贷利率、认房认贷等政策的调整，显著降低了居民置业门槛和置业成本，对购房和换房需求都产生了积极促进作用。
北京链家研究院院长高原表示，在政策环境上，政策对购房需求支持显著。北京2023年9月开始实施“认房不认贷”政策，此举对很多在京外有购房贷款记录的城市新居民以及只有一套房的置换人群形成实质性利好，其信贷套数认定标准将从“二套”变为“首套”，实质性降低购房首付比例。
12月北京下调首二套房住房贷款最低首付比例，并且不再区分普通住宅和非普通住宅，仅二套房区分城六区（50%）和非城六区（40%），首套首付比例为30%。随着首付比例相关政策调整，北京居民购房贷款成数明显上升，对于2024年市场的恢复性增长起到良好助力。
对于首套购房者而言，如果是在2023年年初购买一套昌平区面积100m2、总价400万元的房屋，政策调整前起首付比例为40%（非普通住宅，首付160万）。但在2023年年底，政策调整之后，首付比例已经降为30%（120万，不区分是否普通住宅）。
这意味着对于刚需购房者，一套400万的房子，在选择最高贷款年限且月供金额基本一致的情况下，首付压力可一次性降低40万元。
后浪进场 “95后”购房占比已达15%
北京链家研究院数据表示，还有一个值得关注的点，就是在2023年买房需求中，三类购房群体崭露头角。
一是改善需求持续增长，向往美好生活、追求品质居住的需求驱动下，居民对于住宅的需求已经从“有没有”转向“好不好”，改善性楼盘需求显著上扬，年内购买两居、三居人群占比增加显著。
二是长者购房需求上行，随着北京市老龄化水平的加深，老年人群在总购房人群中的比例已近10%，从结果来看，老年群体显著青睐五六环间、好物业的次新两居，这样的选择能够兼顾个人居住品质提升、子女照护需求与支付压力。
三是“新世代”购房者崭露头角，随着“95后”群体走向全新阶段，在置业门槛下调与支持政策加持之下，2023年度购房者中，95后群体占比提升显著，已占到全市场15%左右。
相比于前两种，象征着未来主流需求的社会新生代“95”后们，正在为楼市注入更多的新鲜血液。
首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池对北京青年报记者表示，“95后”的年轻人，大部分是典型的“421”家庭，即四个老人、一对夫妻、一个孩子，即便这些“95后”刚刚步入社会，自身并没有积累很多的财富，但他们的背后的父母，甚至祖父母，是社会中的中流砥柱，工作稳定，有一定积蓄，可以作为95后青年人购房的稳定后盾。
赵秀池特别指出，大部分“95后”年轻人都是首次置业，购房相关知识及信息相对匮乏。因此他们在买房过程中，需要了解楼盘相关基本知识和购房流程，如房源类型、产权属性、贷款、税费、合同以及价格波动和市场动态等，为购房决策提供参考和保障。
务实的中坚力量 90m2以下中小户型是“85后”和“90后”的主流选择
“后浪”虽然冲劲十足，但北京家庭购房的主流仍是30-34岁年龄段。北京链家研究院数据显示，从购房人年龄分布曲线看， 30-34岁年龄段的购房人占总人数的25.1%，但与2022年相比下降了0.8个百分点。
2023年购房需求中，25-29岁年龄段客户占比提升较大，同比提升1.4个百分点，“95后”购房者开始崭露头角。其次是40-49岁和18-24岁这两个年龄段，分别提升0.4和0.3个百分点，在购置房产方面，25-29岁年轻人的购房总价多数集中在200-600万段位。预算有限的前提下，此类客群似乎更在乎住房空间大小和楼龄，区位条件的优先级总体靠后。
30-39岁客群处于成家立业的初始阶段，其住房需求基本可以代表典型的刚需和刚改家庭，购房预算普遍在200-600万和600-800万区间，集中在90m2以下的中小户型，较为务实。
40-44岁客群拥有相对更高的支付能力，在高总价、大户型房屋交易上占比靠前，对于房屋地段和楼龄也有较高的要求。
对于有购房需求的消费者，赵秀池建议保持关注市场动态，了解政策走向和房价变化。针对自身的财务状况和家庭需求，制定合理的购房计划。在选择房产时，除了考虑价格和地理位置外，还要关注房产的质量、配套设施等因素。
总体而言，2023年北京住宅市场呈现出供求平衡、需求多元化、政策支持显著等特点。对于购房者来说，保持理性、审慎决策将是关键。
文/北京青年报记者 李桁
